1 Les principaux dispositifs fiscaux existants

À ce jour et sous réserve de modifications, les principaux régimes d’imposition applicables sont les suivants :

1.1. Régime réel d’imposition

• Fiscalité : possibilité de déduire les charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des loyers. Le solde  peut être déduit du revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an.

1.2. Le dispositif Duflot

Un nouveau dispositif d’investissement locatif est créé pour des opérations  réalisées entre le 1er janvier 2013  et le 31 décembre 2016.

• Logements concernés : les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement  entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ; les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux  de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.01.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03).

• Conditions à respecter :

La destination du bien :

- Le propriétaire bailleur s’engage à louer  le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant au moins neuf ans.

- La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.

- La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Le niveau de performance énergétique :

- Les logements acquis neufs ou
construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).

- Pour les logements existants qui font  ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique,  HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique  rénovation, BBC rénovation 2009 ».

• Fiscalité :

Réduction d’impôt de 18% du montant  de l’opération sur 9 ans.

Il est possible de bénéficier de cette réduction d’impôt pour l’acquisition,  la construction ou la transformation  de deux logements, dans la limite d’un  plafond par m² de surface habitable  fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12)  et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis  la réduction d’impôt « Malraux »)  est plafonné à 10 000 € par an.

Ce nouveau seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2013. Toutefois, pour l’appréciation de ce nouveau seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat  ou une promesse synallagmatique  a été souscrite par l’acquéreur avant  le 1er janvier 2013.

1.3. Louer en meublé non professionnel

• Conditions à respecter : louer un  logement entièrement meublé et équipé.
 

• Fiscalité : les charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt…) peuvent être déduites des loyers perçus.

• Possibilité d’amortir le logement sur  33 ans et les meubles sur 5 ou 10 ans. Les déficits sont reportables sur les  revenus de même nature.

1.4. Louer en meublé professionnel

• Conditions à respecter : louer un  logement entièrement meublé et équipé.

• Respecter simultanément les trois conditions suivantes : percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels ; ces recettes doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal ; être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

• Fiscalité : les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) peuvent être déduites des loyers perçus. Possibilité d’amortir  le logement sur 33 ans et les meubles sur 5 ou 10 ans. Les déficits sont reportables sur le revenu imposable de l’investisseur.
 

1.5. Régime Malraux

• Logements concernés : immeuble  à restaurer situé dans un secteur  sauvegardé, dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain  et Paysage (ZPPAUP) ou dans un  quartier dégradé figurant dans le décret  n°2009-1780 du 31 décembre 2009.

• Conditions à respecter : louer le bien  nu durant 9 ans.

• Fiscalité : réduction d’impôt de 22% ou de 30% des dépenses engagées pour rénover le bien, plafonnées à 100 000 € par an pendant 4 ans.

L’ensemble de ces dispositifs sont susceptibles d’évoluer.  C’est pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher de votre ADIL  ou centre des impôts.
 

2 Avantages fiscaux de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) en cas de location à loyer maîtrisé

2.1 Réhabilitez et louez

Vous avez un projet d’investissement locatif ou vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous avez mis en location. Afin de valoriser votre bien, vous souhaitez le rénover, vous pouvez bénéficier d’aides de l’ANAH et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.
 

2.2 Louez sans faire de travaux

Même dans ce cas-là, vous pouvez obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes.  Plus les loyers que vous vous engagez à pratiquer sont bas, plus la déduction fiscale sur vos revenus fonciers est importante. Elle est de 30 % pour les loyers «intermédiaires» ou de 60 % pour loyers «sociaux» ou «très sociaux».

3 Louez via l’intermédiation locative : une sécurité dans la gestion de son bien

Qu’est-ce que l’intermédiation locative ?

Vous êtes propriétaire d’un logement (du studio au T5 respectant les normes de décence) que vous louez à une association agréée par la préfecture (pour une durée de trois ou six ans) qui le met à disposition de personnes en difficulté. C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale).

L’intermédiation locative peut prendre la forme d’une location/sous-location et être faite via un mandat de gestion : dans ce cas, le propriétaire fait appel à une agence immobilière sociale telle que : AIVS (Réseau FAPIL), SIRES ou CLE (Réseau SOLIHA). Celle-ci se charge de percevoir pour le compte du propriétaire les loyers et les charges. Le bénéficiaire du logement dispose d’un bail de trois ans minimum qu’il conclut directement avec le propriétaire.

• Quels sont les bénéficiaires ?

Les personnes en difficulté telles que les familles hébergées à l’hôtel, les personnes seules avec des enfants à charge, les travailleurs célibataires ou en couple à revenus modestes et ceux sans revenus fixes, …

• Quels sont vos avantages ?

La sécurité et la simplicité : la garantie du paiement des loyers et des charges,

• la remise en état du logement en cas de dégradation,

• la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail,

• la gestion locative assurée par une association qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail,

• la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux pouvant atteindre 70 % (dans le cadre d’une convention avec l’ANAH et en respectant des plafonds de loyers).
 

• Quels sont vos engagements ?

Ils sont définis dans une convention locative signée avec l’ANAH. Vous devez notamment:

• mettre en location ou continuer à louer votre bien pour une durée minimum de 6 ans (ou 3 ans dans le cas d’un mandat de gestion) ;

• ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’ANAH ;

• louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement.

Qu’est-ce que l’Intermédiation Locative (IML) gérée par des associations faisant le lien entre le propriétaire et le locataire ?

L’intermédiation locative se divise en deux modèles qui sont le mandat de gestion et la sous-location, avec ou sans bail glissant.

• Dans le mandat de gestion, le locataire et le propriétaire sont liés par un bail de droit commun et la gestion locative est confiée à une Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS).

• Dans la sous-location, c’est une association qui est locataire et le ménage sous locataire. Le propriétaire est en relation uniquement avec l’association et cette dernière garantit le paiement du loyer et la remise en état du logement au moment de sa restitution au terme d’une durée de 18 mois.

Pour plus d'infos

Sur le territoire de la métropole, vous pouvez vous rapprocher des opérateurs suivants :

En chemin

21 rue de la république
83400 Hyères
Tél. 04 22 59 00 70
Si vous êtes propriétaire et que ce dispositif vous intéresse, vous pouvez contacter Nathalie BRUNO
Tél. 04 22 59 00 70
Mail : nbruno@en-chemin.org

ITINOVA

Palais Liberté, 41 place de la Liberté
83000 Toulon
Tel. : 04 94 92 18 13
Contact : Laurence PUERTO - Chef de service

Olbia Var Appartement (OVA)

32 chemin du Pont de Bois
83200 Toulon
Tél. 04 94 09 09 69
Mail : contact@asso-ova.fr
 

Sous location bail glissant AVAF

274 Avenue Amiral Collet

83000 Toulon

Tél. service Pôle logement : 

04 98 03 23 24

contact bailleurs privés / 

intermédiation locative :

Françoise LEPINAY

Mail : francoise.lepinay@avaf.fr
 

SOLIBAIL

Pour en savoir plus :

www.logement.gouv.fr/solibail